Was ändert mit dem neuen Bauhandwerkerpfandrecht?

Wich­ti­ge Hin­wei­se zum neuen Bau­hand­wer­ker­pfand­recht

Die­ser Ar­ti­kel lie­fert eine Zu­sam­men­stel­lung der wich­tigs­ten Neu­e­run­gen des seit dem 1.1.2012 gel­ten­den, re­vi­dier­ten Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts. Er­fah­ren Sie Wis­sens­wer­tes über die Ver­län­ge­rung der Ein­tra­gungs­frist, die Aus­wei­tung der pfand­ge­schütz­ten Bau­leis­tun­gen und die Bürg­schafts­haf­tung des Staa­tes.

A. Ein­füh­rung

Die nach­fol­gen­den Aus­füh­run­gen sol­len einen Über­blick über die seit dem 1. Ja­nu­ar 2012 gel­ten­den Neu­e­run­gen beim Bau­hand­wer­ker­pfand­recht ver­schaf­fen (vgl. nach­fol­gend B.). Zu be­ach­ten ist, dass es sich le­dig­lich um eine Zu­sam­men­stel­lung der wich­tigs­ten Punk­te han­delt, ohne dass dabei auf Spe­zi­a­l­fäl­le ein­ge­gan­gen wer­den kann.

Leser, die mit dem Bau­hand­wer­ker­pfand­recht nicht ver­traut sind, fin­den im An­schluss an die Über­sicht zu den Neu­e­run­gen ei­ni­ge Be­mer­kun­gen zu den Grund­la­gen die­ses Pfand­rechts (vgl. C.).

Wei­te­re In­for­ma­ti­o­nen sowie Aus­füh­run­gen zu Son­der­fäl­len, etc. kön­nen in der fol­gen­den Pu­bli­ka­ti­on nach­ge­le­sen wer­den: Thurn­herr Chri­s­toph, «Das re­vi­dier­te Bau­hand­wer­ker­pfand­recht – zu wenig Neues, aber noch mehr Pro­ble­ma­ti­sches?» in: Schwei­ze­ri­sche Zeit­schrift für Be­ur­kun­dungs- und Grund­buch­recht (ZBGR) 2012, S. 73 ff.

B. Was ist neu seit dem 1. Ja­nu­ar 2012?

1. Ver­län­ge­rung der Ein­tra­gungs­frist (von bis­her drei) auf vier Mo­na­te

Seit An­fang 2012 be­trägt die Frist für die Ein­tra­gung eines Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts nicht mehr drei, son­dern vier Mo­na­te.Dies be­deu­tet, dass Hand­wer­ker und Un­ter­neh­mer ihr Pfand­recht in­nert vier Mo­na­ten seit Voll­en­dung der Ar­bei­ten zur Ein­tra­gung ge­bracht haben müs­sen. Das Bau­hand­wer­ker­pfand­recht muss also vor dem Ab­lauf von vier Mo­na­ten seit Voll­en­dung der­je­ni­gen Ar­bei­ten, zu denen sich der ent­spre­chen­de Hand­wer­ker oder Un­ter­neh­mer ver­pflich­tet hat, im Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den.

Auf Sei­ten der Hand­wer­ker und Un­ter­neh­mer ist dabei Fol­gen­des zu be­ach­ten: (1.) Der Grund­ei­gen­tü­mer wird im Nor­ma­l­fall nicht mit der Ein­tra­gung des Pfand­rechts ein­ver­stan­den sein. Daher muss die Ein­tra­gung des Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts re­gel­mäs­sig ge­richt­lich durch­ge­setzt wer­den. Ein ent­spre­chen­des Be­geh­ren ist des­halb nicht beim Grund­buch­amt, son­dern beim zu­stän­di­gen Ge­richt zu stel­len. (2.) Die Ein­tra­gungs­frist von vier Mo­na­ten wird nur dann ge­wahrt, wenn das Pfand­recht in­ner­halb von vier Mo­na­ten seit Voll­en­dung der ver­trag­lich ge­schul­de­ten Ar­bei­ten im Grund­buch ein­ge­tra­gen wurde. Wich­tig ist dabei, dass es nicht ge­nügt, wenn in­ner­halb der Frist von vier Mo­na­ten zwar das ge­richt­li­che Ver­fah­ren auf Ein­tra­gung des Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts ein­ge­lei­tet wurde, die Ein­tra­gung im Grund­buch aber nicht in­nert der er­wähn­ten Frist er­folgt. Die Hand­wer­ker und Un­ter­neh­mer tun des­halb gut daran, sich früh­zei­tig be­ra­ten zu las­sen und zeit­li­che Re­ser­ven ein­zu­pla­nen. (3.) Nach Ab­lauf der Frist von vier Mo­na­ten seit Voll­en­dung der Ar­bei­ten gibt es keine Mög­lich­keit mehr, ein Bau­hand­wer­ker­pfand­recht ein­tra­gen zu las­sen.

Für die Grund­ei­gen­tü­mer hat die Ver­län­ge­rung der Ein­tra­gungs­frist zur Folge, dass sie erst nach vier Mo­na­ten seit Voll­en­dung des Bau­wer­kes wis­sen, dass keine Bau­hand­wer­ker­pfand­rech­te mehr zur Ein­tra­gung ge­bracht wer­den kön­nen. Der Zu­stand der Rechts­un­si­cher­heit hat sich damit für die Grund­ei­gen­tü­mer um einen Monat ver­län­gert.

Bei­spiel 1: Ein Schrei­ner er­stellt im Auf­trag eines Grund­ei­gen­tü­mers eine neue Fas­sa­den­ver­klei­dung aus Holz am Ge­bäu­de des Grund­ei­gen­tü­mers. Am 1. März 2012 schliesst der Hand­wer­ker seine Ar­bei­ten voll­stän­dig ab. Der Grund­ei­gen­tü­mer be­zahlt je­doch die Hand­wer­ker­rech­nung nicht. Wenn der Schrei­ner seine For­de­rung gegen den Grund­ei­gen­tü­mer si­chern will, muss er bis spä­tes­tens am 2. Juli 2012 ein Bau­hand­wer­ker­pfand­recht am Grund­s­tück, dem die Ar­bei­ten zu­gu­te­ge­kom­men sind, zur Ein­tra­gung ge­bracht haben (Fri­st­a­blauf am 2. Juli 2012, weil der 1. Juli 2012 ein Sonn­tag ist).  D. h., das Be­geh­ren an das zu­stän­di­ge Ge­richt muss der Schrei­ner ent­spre­chend frü­her ein­rei­chen.

2. Aus­wei­tung der pfand­ge­schütz­ten Bau­leis­tun­gen

Neu sind auch Ab­bruch­a­r­bei­ten (z. B. von Ge­bäu­den),Ge­rüst­bau­a­r­bei­ten sowie die Bau­gru­ben­si­che­rung (Ar­bei­ten mit dem Ziel der Ver­mei­dung von Ein­stür­zen der Bau­gru­be) Tä­tig­kei­ten, für wel­che die Ein­tra­gung eines Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts ver­langt wer­den kann.

Nach der neuen ge­setz­li­chen For­mu­lie­rung sind zudem auch sämt­li­che Tä­tig­kei­ten pfand­ge­schützt, die mit den eben er­wähn­ten Ar­bei­ten (Ab­bruch­a­r­bei­ten, Ge­rüst­bau­a­r­bei­ten, Bau­gru­ben­si­che­rung) ver­gleich­bar sind. Wel­che Tä­tig­kei­ten je­doch im Ein­zel­nen unter diese Um­schrei­bung fal­len, ist unter den Fach­leu­ten noch um­strit­ten. Auch hier ist den Hand­wer­kern und Un­ter­neh­mern zu emp­feh­len, sich früh­zei­tig be­ra­ten zu las­sen. Glei­ches gilt selbst­ver­ständ­lich für die Grund­ei­gen­tü­mer, wenn sie sich mit einem Ver­fah­ren auf Ein­tra­gung eines Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts kon­fron­tiert sehen.

Bei­spiel 2: Je­mand er­wirbt eine Ei­gen­tums­woh­nung (Stock­werk­ei­gen­tums­ein­heit) in einer eben erst fer­tig ge­stell­ten Über­bau­ung. Einen Monat nach dem Bezug der Woh­nung mel­det sich ein Si­cher­heits­un­ter­neh­men und teilt mit, der Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer (= Ver­käu­fer der Woh­nung) habe die Rech­nung für Si­cher­heits­leis­tun­gen (z. B. nächt­li­che Kon­trol­len zur Ver­hin­de­rung des Dieb­stahls von Bau­ge­rä­ten) nicht be­zahlt. Des­halb würde nun die Ein­tra­gung eines Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts im Grund­buch ver­an­lasst. In der Fachli­te­ra­tur ist um­strit­ten, ob die Leis­tung des Si­cher­heits­un­ter­neh­mers pfand­ge­schützt ist. Mit gros­ser Wahr­schein­lich­keit wird je­doch das zu­stän­di­ge Ge­richt die Ein­tra­gung eines Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts ver­wei­gern.

Auch nach neuem Recht nicht pfand­ge­schützt sind die Leis­tun­gen von In­ge­ni­eu­ren oder Ar­chi­tek­ten. Diese kön­nen wei­ter­hin keine Ein­tra­gung eines Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts für ihre Leis­tun­gen im Grund­buch ver­lan­gen.

3. Bürg­schafts­haf­tung von Bund, Kan­to­nen und Ge­mein­den

Bei Bau­tä­tig­kei­ten an Grund­s­tü­cken im Ver­wal­tungs­ver­mö­gen von Bund, Kan­to­nen oder Ge­mein­den kön­nen grund­sätz­lich keine Bau­hand­wer­ker­pfand­rech­te in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den. Ver­wal­tungs­ver­mö­gen liegt immer dann vor, wenn mit den ent­spre­chen­den Ob­jek­ten öf­fent­li­che Auf­ga­ben er­füllt wer­den sol­len (z. B. Aus­bil­dung von Kin­dern, Pfle­ge von Kran­ken, Voll­zug von Frei­heits­s­tra­fen bei ver­ur­teil­ten Straf­tä­tern, etc.).

Bei­spiel 3: Ein Maler streicht die Fas­sa­de des Schul­hau­ses einer Ge­mein­de, wird je­doch für seine Ar­beit nicht be­zahlt. Trotz­dem kann er kein Bau­hand­wer­ker­pfand­recht be­an­spru­chen, weil Schul­häu­ser Be­stand­tei­le des Ver­wal­tungs­ver­mö­gens der Ge­mein­den sind.

Für den Maler ist das je­doch nicht wei­ter schlimm, weil sich das Pro­blem der In­sol­venz bei Ein­woh­ner­ge­mein­den wohl nur sehr sel­ten stellt. Er kann daher seine For­de­rung gegen die Ge­mein­de auf dem Kla­ge­weg durch­set­zen.

An­ders ver­hält es sich je­doch dann, wenn der Maler nicht einen Ver­trag mit der Ge­mein­de selbst, son­dern mit einem Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer ab­ge­schlos­sen hat. Bis Ende 2011 konn­te der Maler bei In­sol­venz des Ge­ne­ral­un­ter­neh­mers die Ge­mein­de über­haupt nicht be­lan­gen. Nach dem neuen Recht haf­tet die Ge­mein­de hin­ge­gen ‒ bei ge­ge­be­nen Vor­aus­set­zun­gen ‒ für den Aus­fall des Ma­lers, wenn der Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer in­sol­vent wird (ge­setz­li­che Bürg­schaft).

Bei­spiel 4: Eine Ge­mein­de schliesst mit einem Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer einen Ver­trag be­tref­fend die schlüs­sel­fer­ti­ge Er­stel­lung eines neuen Un­ter­stan­des für die Ge­mein­de­fahr­zeu­ge. Der Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer schliesst dar­auf­hin einen Werk­ver­trag mit einem Maler be­tref­fend sämt­li­che Ma­ler­a­r­bei­ten. Der Un­ter­stand wird voll­stän­dig er­stellt, und der Maler führt die Ma­ler­a­r­bei­ten eben­falls kom­plett aus. Un­mit­tel­bar nach Ab­schluss der Ar­bei­ten wird der Kon­kurs über den Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer er­öff­net. Die Rech­nung des Ma­lers wird nicht be­gli­chen. Die­ser kann nun nach den neuen Vor­schrif­ten von der Ge­mein­de Er­satz für sei­nen Aus­fall ver­lan­gen, ob­wohl er mit der Ge­mein­de kei­nen Ver­trag ge­schlos­sen hat.

Die Vor­aus­set­zun­gen für die Haf­tung von Bund, Kan­to­nen oder Ge­mein­den sind kom­pli­ziert. Hand­wer­kern, die sich in einer ent­spre­chen­den Si­tua­ti­on be­fin­den, ist un­be­dingt zu emp­feh­len, sich früh­zei­tig be­ra­ten zu las­sen. Wich­tig ist dabei, dass die Frist von vier Mo­na­ten auch hier gilt. D. h., die Hand­wer­ker müs­sen dem ent­spre­chen­den Ge­mein­we­sen in­nert vier Mo­na­ten seit Voll­en­dung der Ar­bei­ten mit­tei­len, dass die Haf­tung aus Bürg­schaft in An­spruch ge­nom­men wird.

Be­ra­tungs­be­da­rf be­steht ent­spre­chend auch auf der an­de­ren Seite, näm­lich z. B. bei Ge­mein­den, gegen die Haf­tungs­ansprü­che von Bau­hand­wer­kern gel­tend ge­macht wer­den. So ist davon aus­zu­ge­hen, dass zu­min­dest in nächs­ter Zeit zahl­rei­che sol­cher Ansprü­che in­fol­ge feh­ler­haf­ter Gel­tend­ma­chung durch die be­tref­fen­den Hand­wer­ker ab­ge­wehrt wer­den kön­nen. Aber auch künf­tig wer­den sich im Zu­sam­men­hang mit der Haf­tung von Bund, Kan­to­nen und Ge­mein­den wohl re­gel­mäs­sig an­spruchs­vol­le Rechts­fra­gen stel­len.

C. Grund­la­gen des Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts

1. Was ver­steht man unter dem Be­griff «Bau­hand­wer­ker­pfand­recht»?

Unter be­stimm­ten Vor­aus­set­zun­gen haben Hand­wer­ker (z. B. Speng­ler, Maler, Schrei­ner, etc.) oder Un­ter­neh­mer (z. B. Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer) einen An­spruch dar­auf, dass im Grund­buch ein Bau­hand­wer­ker­pfand­recht an demje­ni­gen Grund­s­tück ein­ge­tra­gen wird, für das sie Ar­beit ge­leis­tet haben.

Bei­spiel 5: Ein Maler streicht das Wohn­haus eines Grund­ei­gen­tü­mers neu. Die­ser wei­gert sich je­doch, die For­de­rung des Ma­lers zu be­glei­chen. Der Maler ge­langt des­halb an das zu­stän­di­ge Ge­richt, wel­ches die Ein­tra­gung eines Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts am Grund­s­tück des Haus­be­sit­zers an­ord­net.

2. Ein Mit­tel für den Hand­wer­ker oder Un­ter­neh­mer, um seine For­de­run­gen zu si­chern

Mit der Ein­tra­gung eines Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts im Grund­buch wird das Grund­s­tück, für wel­ches Hand­wer­ker oder Un­ter­neh­mer Ar­beit ge­leis­tet haben, mit einem Pfand­recht be­las­tet. Die ent­spre­chen­de For­de­rung des Hand­wer­kers oder Un­ter­neh­mers wird so ge­si­chert. Wei­gert sich der Grund­ei­gen­tü­mer, die be­rech­tig­te For­de­rung eines Hand­wer­kers oder Un­ter­neh­mers zu be­glei­chen, kann er auf Grund­pfand­ver­wer­tung be­trie­ben wer­den.

Bei­spiel 6: Der Grund­ei­gen­tü­mer teilt dem Maler mit, über ihn (den Grund­ei­gen­tü­mer) werde nächs­tens der Kon­kurs er­öff­net. Des­halb werde der Maler so­wie­so nie etwas von ihm er­hal­ten. Der Maler lässt sich davon je­doch nicht be­ein­dru­cken. Das Bau­hand­wer­ker­pfand­recht kann auch im Kon­kurs des Bau­herrn gel­tend ge­macht wer­den. So­dann sind die For­de­run­gen der Hand­wer­ker und Un­ter­neh­mer durch das Bau­hand­wer­ker­pfand­recht pfand­ge­schützt. D. h., die Bau­hand­wer­ker und Un­ter­neh­mer wer­den vorab vor den an­de­ren Gläu­bi­gern aus dem Erlös des be­las­te­ten Grund­s­tücks be­frie­digt.

3. Mög­li­che Pro­ble­me für den Grund­ei­gen­tü­mer

Für den Grund­ei­gen­tü­mer kann das Bau­hand­wer­ker­pfand­recht zum einen zu un­an­ge­neh­men Pro­ble­men und zum an­dern zu un­lieb­sa­men Über­ra­schun­gen füh­ren.

Bei­spiel 7: Nach Ab­schluss der Ma­ler­a­r­bei­ten ver­kauft der Haus­be­sit­zer sein Haus an einen nichts ah­nen­den Drit­ten. Die Rech­nung des Ma­lers zahlt der bis­he­ri­ge Haus­be­sit­zer nicht. Der Maler er­wirkt dar­auf­hin die Ein­tra­gung eines Bau­hand­wer­ker­pfand­rechts am Grund­s­tück, das nun Ei­gen­tum des Drit­ten ist. Der neue Ei­gen­tü­mer muss die Rech­nung des Ma­lers be­zah­len, wenn er ver­hin­dern will, dass die­ser eine Be­trei­bung auf Grund­pfand­ver­wer­tung ein­lei­tet.

Bei­spiel 8: Ein Ge­ne­ral­un­ter­neh­mer (GU) lässt ein Mehr­fa­mi­li­en­haus er­stel­len. Un­mit­tel­bar nach Fer­tig­stel­lung ver­kauft er eine Ei­gen­tums­woh­nung (Stock­werk­ei­gen­tums­ein­heit). Nach dem Ein­zug in seine Woh­nung sieht sich der Käu­fer mit For­de­run­gen von Sub­un­ter­neh­mern (= Hand­wer­ker, die auf­grund eines Ver­tra­ges mit dem GU selb­stän­dig Ar­bei­ten für den GU aus­ge­führt haben) kon­fron­tiert. Diese be­haup­ten, der GU habe sie für ihre Leis­tun­gen für den Bau des Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses nicht ent­schä­digt. Ob­wohl der Käu­fer den GU be­reits voll­stän­dig und für sämt­li­che (auch durch Sub­un­ter­neh­mer) er­brach­te Leis­tun­gen be­zahlt hat, kön­nen die Sub­un­ter­neh­mer für ihre For­de­run­gen, die sie gegen den GU haben, Pfand­rech­te an der Woh­nung des Käu­fers ein­tra­gen las­sen. Wenn die Sub­un­ter­neh­mer nicht ent­schä­digt wer­den, kön­nen sie da­nach die Ver­wer­tung der Woh­nung des Käu­fers ver­lan­gen.

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Chri­s­toph Thurn­herr